Cosa non ci dicono durante la costruzione?
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GIUGNO, 2018

Purtroppo, pianificando la costruzione di una casa, non sappiamo molte questioni importanti. Non possiamo prevedere le situazioni pericolose, perché non siamo esperti del settore. Molto spesso non sappiamo neanche cosa chiedere per fare le scelte giuste e corrette. Ma la cosa peggiore è che non sappiamo quanto ci costerà esattamente la realizzazione della nostra casa e quali costi imprevisti si presenteranno in futuro.

Scenario peggiore durante la costruzione:

 

1. Per poter iniziare la progettazione, bisogna avere a disposizione la mappa catastale, le planimetrie del terreno, i parametri urbanistici e tanti altri documenti. Uno dei più importanti documenti è la relazione geologica con le prove. Di solito, è pronta in 7-10 giorni – costo intorno a 1.000-2.000€.

2. Ordiniamo un progetto da un architetto. Dopo 30-60 giorni è pronto – il costo varia in base alla grandezza della casa e alla regione dove deve essere costruita – intorno a 7.000-15.000€.

3. Dopo l’accettazione del progetto, l’architetto depone la documentazione tecnica in ufficio tecnico comunale per ottenere la concessione edilizia. Dobbiamo aspettare dai 30 fino ai 90 giorni. Prima di poter ottenere il nostro Permesso, dopo l’attesa e dopo la comunicazione che il documento è pronto, dobbiamo versare tutti i pagamenti in comune. Sono da versare gli oneri di urbanizzazione e di costruzione. I costi variano in ogni comune e, come sempre, in base alla grandezza e zona urbana.

4. Dopo aver ricevuto il Permesso di Costruire bisogna ordinare da un ignegnere un progetto strutturale con tutti i calcoli statici – pronto dopo 30-60 giorni – il costo varia sempre da 5.000€ a 10.000€. Successivamente, il progetto strutturale viene depositato dall’ingegnere al Genio Civile e se va tutto bene, dopo 30-60 giorni abbiamo una risposta positiva.

5. Un’altra tappa è determinata dalla firma dei contratti con i tecnici che devono seguire i Direzioni dei Lavori:

                 a. Direzioni dei Lavori Edili e Architettonici (molto spesso è l’architetto che ha realizzato il progetto architettonico) – costo varia da 7.000€ a 15.000€.

                 b. Direzioni dei Lavori Strutturali (molto spesso è l’ingegnere che ha realizzato il progetto strutturale) – costo varia da 3.000€ a 10.000€.

                 c. Direzioni dei Lavori di Sicurezza – costo varia da 7.000€ a 15.000€.

                 d. Collaudatore – costo varia da 2.000€ a 3.000€.

6. L’ultimo passo necessario è la notifica al comune riguardante l’inizio dei lavori di costruzione – dichiarazione di inizio lavori. Da questo giorno potete iniziare la costruzione della Vostra casa, ma avete 36 mesi per completare tutti i lavori previsti nel documento, Permesso di Costruire.

7. Molto spesso iniziamo la realizzazione della nostra casa senza il progetto degli impianti, rimandando al futuro la loro preparazione. E’ un errore, in quanto dopo alcuni mesi, dopo aver ultimato la struttura non possiamo adeguare o cambiare niente. In 95% dei casi, i clienti prima finiscono di realizzare gli intonaci. Dopo, sono alla ricerca di impiantisti. Richiedono vari preventivi senza specificare tanti particolari tecnici. E qui comincia la vera improvvisazione, in quanto gli impiantisti, non avendo un progetto degli impianti e non sapendo che tipo di impianto devono realizzare, aumentano di molto il prezzo per poter prevedere tutti i costi imprevisti ed aggiuntivi che si possono verificare durante la realizzazione. Oppure fanno un preventivo molto basso per vincere la gara, per poi, durante i lavori, presentare al cliente la lista dei materiali da pagare a parte. Purtroppo, in questa situazione ogni preventivo contiene la realizzazione del progetto dell’impianto e mediamente il costo dell’intero progetto degli impianti varia da 4.000 a 10.000€.

8. Riassumendo, ancora prima di iniziare i lavori di costruzione, abbiamo speso, in base alla grandezza della casa e alla regione, dai 36.000€ fino agli 80.000€ per i progetti, direzioni dei lavori, etc. Realizzando una casa di superficie di circa 180m² dovete essere pronti ad affrontare le spese di circa 40.000€-45.000€.

In totale, l’incidenza dei costi e delle Direzioni dei Lavori sul costo finale ammonta a: 36.000€ : 180m² = 200€/m²

“In totale, l’incidenza dei costi dei progetti e delle direzioni dei lavori sul costo finale ammonta a: 200,00 €/m²

Quale impresa scegliere?

 

Inoltre, un’altra questione importante è la mancanza della descrizione dettagliata e della specificazione dei materiali e dispositivi tecnici che devono essere utilizzati per poter realizzare la casa in classe energetica A. E questo significa che l’impresa edile che segue i lavori e gli impiantisti, non avendo questi dati, sempre scelgono le soluzioni meno costose e più facili da realizzare per loro. Ad esempio, non sapendo i parametri tecnici di pompa di calore e di recuperatore di calore e non avendo questi dati alla mano, sceglieranno sempre il modello che hanno in offerta, garantendo che è il migliore, ma non necessariamente buono per la Vostra casa e per le Vostre esigenze.

Se non volete essere schiavi di queste scelte durante i lavori e non volete avere brutte sorprese riguardanti le spese di costruzione in futuro, cercate le aziende che Vi garantiranno:

1. La completa documentazione tecnica con tutti i progetti impiantistici e calcoli inclusi

2. La descrizione completa dei materiali necessari per la realizzazione della Vostra casa.

3. Le Direzioni dei Lavori durante la costruzione devono essere incluse nel contratto.

4. La realizzazione della casa in opzione chiavi in mano con pagamenti a S.A.L. realizzati.

5. Il costo della realizzazione della Vostra casa, riportato sul contratto in modo molto chiaro. Il prezzo deve comprendere tutte le spese dalla realizzazione del progetto fino alla consegna delle chiavi della casa.

“L’intera operazione ci costerà circa 40.000-45.000€”

Costruendo la propria casa, ricordate che la soluzione migliore è quando abbiamo di fronte un solo interlocutore responsabile per tutta la parte progettuale e per tutto il tempo di costruzione. In questo modo potete avere tutto sempre sotto controllo. Lavorando con molte imprese e con molti tecnici, dovete sempre coordinare i lavori e trovare le soluzioni ai problemi che nascono sempre in cantiere. I problemi causati dagli altri che vorranno dare la responsabilità a Voi e alle Vostre scelte.

LA DECISIONE E’ VOSTRA.

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